Encadrement des loyers : le DPE pourrait peser sur l’application du complément de loyer

Fin 2025, l’encadrement des loyers a remis en lumière un point qui, sur le terrain, fait rarement débat dans le bon sens : le complément de loyer. Plusieurs textes parlementaires ont ouvert une piste à surveiller de près : relier la possibilité de demander ce complément à la situation énergétique du logement, à travers le DPE. Dans les grandes lignes, l’idée serait d’écarter le complément lorsque le DPE n’est pas valable (ou absent), ou lorsque la performance énergétique ne franchit pas un seuil, selon les modalités qui seraient retenues. Il s’agit de propositions, donc rien n’est encore “acté” dans le droit applicable. En revanche, la direction est claire : la performance énergétique pourrait cesser d’être un simple document à annexer au bail et devenir un critère qui pèse sur le montage locatif lui-même. Pour les bailleurs, ce changement de statut n’est pas anodin : en zone d’encadrement, le complément est déjà la partie la plus exposée, parce qu’il doit être justifié de manière convaincante et résiste mal aux dossiers approximatifs.

Ce que cela implique pour les dossiers locatifs et la gestion du risque

Si le DPE devait devenir un filtre, le dossier locatif se rigidifierait mécaniquement. Un DPE manquant, périmé, contestable, ou simplement en décalage avec l’état réel du bien pourrait suffire à fragiliser l’application du complément. Et l’enjeu ne se limite pas au montant : il touche à la solidité du bail en cas de contestation. Le DPE est opposable ; cela signifie qu’une erreur ou une incohérence ne reste pas cantonnée à une discussion “technique”. Elle peut alimenter une demande de rectification, une contestation sur le loyer, voire un différend plus formel si le locataire estime que le logement ne correspond pas à ce qui a été présenté.

Dans ce contexte, le contenu du DPE compte autant que son existence. Un rapport sérieux repose d’abord sur une visite attentive et des constats vérifiables : caractéristiques du bâti, menuiseries, isolation repérable, systèmes de chauffage et d’eau chaude, présence et type de ventilation. Ensuite vient la partie souvent négligée, alors qu’elle fait la différence : les informations que le propriétaire peut fournir. Une facture d’isolation, la référence d’une chaudière, une date de remplacement, une attestation d’intervention, une notice d’équipement… Ce sont des pièces simples, mais elles évitent les zones grises. Quand ces éléments manquent, le diagnostiqueur travaille avec ce qu’il peut constater sur place et avec les caractéristiques présumées du logement ; ce n’est pas “mauvais” en soi, mais cela laisse plus de place à l’incertitude, donc plus de prise à la discussion.

Si, demain, le complément de loyer dépend explicitement du DPE, la logique devient pragmatique : le bailleur a intérêt à produire un document cohérent, lisibles et exploitable en cas de contestation, sans contradictions internes ni hypothèses fragiles. Un diagnostiqueur habitué à sa zone d’intervention (typologies locales, périodes de construction, équipements fréquents) apporte justement cette rigueur de terrain : il repère plus vite les incohérences, pose les bonnes questions, et structure un rapport qui tient la route.